Példának okáért vegyünk egy burkoló szakmunkás mestert, aki már több mint 10.000 Ft/m2 áron dolgozik. Mi történik, hogyha elrontja a munkát? Szerencsésebb esetben megbízóként Ön elbukta az anyag és munkadíját, rosszabb esetben lehet bontania is kell, tehát a bontás és újraépítés díját is kétszer fogja kifizetni, melynek mértéke négyzetméterenként cca. 25-50.000 Ft. Egy lakóépület építése mai áron cca. 5-600 ezer forintba kerül négyzetméterenként. Reális-e vajon, hogy egy szakmunkás dolgozó munkája többet ér, mint egy építészé, akinek a döntései az egész beruházás költségeire hatással lesznek?

Mi történik, hogyha az építész hibázik? Ha például olyan házat tervez, amit nem lehet berendezni vagy, ha kihasználatlan tereket eredményez a tervezési képessége, vagy a belső terek és funkciókapcsolatok lakhatatlan házat eredményeznek? Csupán 2-3 m2 elrontott, vagy felesleges tér szerkezeti költsége már nagyobb veszteséget okoz Önnek, mint a tervezési díj mértéke. Másképpen mondva, hogyha az építész szükséges és elégséges mértékben tervezi meg az Ön házát, akkor milliókat spórolhat Önnek, bőven kitermelve a neki fizetett tervezési díjat, tehát az építészeti/generál tervezésre inkább úgy érdemes gondolni, mint egy jó befektetésre, ami a végén megtérül. Főépítészként a hatósági oldalról számos tervvel találkoztam, sok olcsó kategóriás tervezőre jellemző, hogy bútorozási tervek nélkül adja ki az alaprajzokat. Ezzel az lehet a probléma, hogy általában csak a legvégén derül ki, hogy nem lehet berendezni a házat. Úgy is lehet hibázni, hogyha a tervezéskor nem figyel a tájolásra, ill. a fényekre, a megfelelő természetes bevilágításra, vagy éppen az árnyékolásra. Közhelynek számít, de valóban igaz, hogy a fény mennyire meghatározza életünket és kedvünket elég, ha csak arra gondolunk, hogy mennyire nyomasztók tudnak lenni azon őszi téli időszakok, amikor a felhős időjárás miatt napokig, hetekig nem látjuk a napot. Ugyanez igaz egy olyan szobára, amelyik nem rendelkezik kellő természetes megvilágítással, vagy éppenséggel északra lett tájolva és az ablakain soha nem fog besütni a nap. Műteremnek még ideális lehet, de lakóházban ritkán van szükség ilyen helyiségre.

Akkor is el lehet rontani egy épületet, hogyha a funkció és a megjelenés is a kellő minőségben megfogalmazásra került a terveken, de a szerkezeti részleteket nem dolgozza ki a tervező mondván, hogy majd oldja meg a kivitelező. A jogszabályban előírt kötelező tervi tartalom, amit az Egyszerű Bejelentéshez mellékelni szükséges sok esetben nem elegendő egy épület precíz megvalósításához, ezt a célt lenne hivatott szolgálni a kiviteli tervdokumentáció, ahol konszignációs tervek és részlettervek segítik a kivitelezés résztvevőinek a megvalósítást, akár csavarok szintjére lebontva a terv részletességét. Sajnos általánosságban elmondható, hogy a megrendelők nagy része nem tudja mit jelent a kiviteli terv, csak annyit értenek belőle, hogy drága, ezért inkább meg sem rendelik, de erről majd később.

Egy olcsó tervezőnek nem lesz ideje részletesen átgondolni a terveket, nem fogja képviselni az ügyfele érdekeit, mert ő az olcsóságát a sok megrendeléssel kompenzálja, begyűjt 20-50 munkát rövid idő alatt, igazából egyik munka sem érdekli igazán mert csak szimpla feladatnak tekinti, de még ha érdekelné sem lenne rá ideje. Az alacsony tervezési díjakból nem lehet megfizetni a tervezéshez szükséges számítástechnikai eszközöket, szoftvereket, biztosítást és egyéb költségeket, vagy akár az olyan munkaerőt, aki ezeket tudja kezelni. Az ilyen tervezőt onnan lehet felismerni, hogy a megbízás után szinte sohasem veszi fel a telefont. Felteszem a kérdést vajon jól járna-e vele, hogyha a folyamatosan dráguló árak idején hónapokat várjon, anélkül, hogy az Ön háza tervezése előre haladna, vagy ha nagy nehezen eljut odáig, hogy megépül nem lesz öröme benne, marad a bosszúság, mert nem olyat szeretett volna kapni, mint ami lett belőle. A bajt az is tetézheti, hogyha olcsó tervező után olcsó, és/vagy nem kellően felkészült kivitelezőt választ. A rossz minőség emléke sokkal tovább él, mint az alacsony ár miatt érzett röpke öröm! Biztosan megéri-e ezek után egy olcsó tervezési szolgáltatást választani? Remélem tudtam segíteni a kérdés megválaszolásában.

Amennyiben engem választ nálam kitüntetett figyelmet kap az ügyfél. Magam készítem a terveket a legelső skiccektől a látványterveken keresztül a részletterveken át a költségvetésig. Folyamatosan figyelek a megrendelőim igényeire szem előtt tartva a megvalósíthatóságot és költséghatékonyságot egyaránt. A minőséget fontosabbnak tartom a mennyiségnél, ezért nem is vállalok havonta két megbízásnál többet. Ha alacsonyabb áron kínálnám az Ön álmainak megfogalmazását nem lenne elég időm, hogy Ön legyen a középpontban.

A teljesség igénye nélkül: az első megkeresés alkalmával az ügyfél megfogalmazza, milyen beruházást szeretne, újat építene, vagy meglévőt bővítene? Közben kérdéseket teszek fel: Mekkora alapterületről lenne szó? (Amennyiben a ház területe felújítás után sem éri el a 100 m2-t akkor nem tudom vállalni a feladatot, ilyen kis léptékű munkákkal sajnos nem tudom fenntartani az irodát.) Hány szintes lenne a ház? Milyen stílusban szeretné, hogy megjelenjen a homlokzat? Milyen ill. mekkora helyiségméretekben gondolkoznak? De még mielőtt belemennénk a részletekbe, mindig kérni szoktam, a tervezés helyszínéül szolgáló ingatlan helyrajzi számát. Ez alapján kikereshetők a telekre vonatkozó hatósági előírások, ill. az e-közmű szolgáltatással már előre meg lehet tudni, hogy van-e közmű bekötés a telekre, ill. van-e aktuális közmű hálózat az utcában. Ez azért is fontos mert volt már olyan eset, hogy a megbízó olyan telket vásárolt meg, ahova utólag derült ki, hogy nem lehetett házat építeni,/ vagy nem akkorát,/ vagy nem olyan funkciójút, mint szerette volna, de mivel a telekvásárlása után keresett meg, így előzetesen nem tudtam neki segíteni.

Minden tervezési megbízás alapját képezi a tervezési program, ezt a megbízó és a tervező állítja össze közösen, ez a fent említett kérdésekre adja meg a választ, de a részletes jogszabályi háttere itt érhető el, a kormányrendelet 16.§ -a ismerteti, link:
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=A1300266.KOR&searchUrl=/gyorskereso%3Fkeyword%3D266/2013%2520korm%25C3%25A1nyrendelet

Az előzetes egyeztetés alapján tervezési program vázlatával együtt elkészítem a tervezési ajánlatot a generáltervezésre vonatkozóan. Amennyiben megegyezés születik, a következő egyeztetést az építés helyszínén tartjuk meg. Ez lehet akár már a legelső találkozás helyszíne is, de ebben az esetben kiszállási díjat számítok fel, ami csak a tervezési megbízás esetén számítandó bele a tervezési díjba. A helyszíni egyeztetés során fotódokumentációt készítek az ingatlanról, a környező épületekről, meglévő épület esetén a házról és helyiségeiről. Ezen kívül drónos videófelvételeket is készítek a házról és tágabb környezetéről. Mindezek szükségesek a tervezendő ház környezetbe illesztéséhez, mert egy épület mindig a környezetéhez kapcsolódik, emiatt különösen fontos, hogy reflektáljon rá, a homlokzati anyagok, színek, alkalmazott formavilág az illeszkedés szabályainak megfeleljen.

A helyszíni egyeztetés alkalmával szintén a tervezési programról beszélünk, de itt már előjönnek a környezet adottságokból eredő részletkérdések is úgy, mint pl.: sík, vagy lejtős terep, szomszédos épülethez történő esetleges csatlakozás, talaj ill. terepadottságok, támfal építésének szükségessége, telken lévő fák és növények kérdése, (amit lehet igyekszünk megtartani), csapadékvíz elvezetés lehetősége, a tervezett épületből/be történő be/ki/rálátás lehetőségei stb.

Ezután a fenti információkat összegezve, elemezve kezdődik a tervezési folyamat: koncepcióterve(ke)t készítek, az épület telepítésére, és funkcionális helyiségkapcsolataira adok javasolt megoldásokat mind alaprajzi, mind térbeli szinten. Az alaprajzok készítése előtt nagyon fontos az épület telepítésének kérdése azaz, hogy a telken belül hogyan és hova lehet elhelyezni a házat. A tervezés megkezdése előtt fontos abban is megállapodni, hogy milyen építési technológiát választva szeretnének építkezni: hagyományos falazott, előre gyártott, vagy könnyűszerkezes építési móddal. (Könnyű szerkezetes építési módot alap esetben nem vállalok, mert eddigi működési területünkön belül nincs olyan felkészült kivitelező, aki ezzel foglalkozna, és hiába a gondos tervezés, ha utána nincs rá szakember, aki megépítse.)

A tervezést az esetek túlnyomó többségében manuálisan kézi skiccek formájában kezdem, de a pontos méretek és elhelyezés miatti tévedések lehetőségének kizárása miatt az ügyfélhez már csak a digitálisan felszerkesztett verziók kerülnek bemutatásra, valamint a tervek részét képező digitális 3d modell. A koncepciótervek bemutatása történhet személyes vagy digitális egyeztetés alkalmával, általában mindkettőre szükség van. Ez alkalommal már konkrét méretekről, helyiségkapcsolatokról, bevilágítási lehetőségekről egyeztetünk. A megrendelői elképzelések és a helyes, szakmailag kívánatos de mindenképp legalább elfogadható műszaki megoldásokat vizsgáljuk meg- Itt kiszűrjük az olyan téves építtetői elképzeléseket, amelyek nem összeegyeztethetők az általunk képviselt szakmai minőséggel, azaz megvalósítás esetén olyan eredménnyel járnának, amelyek lakhatatlan házat eredményeznének, csak néhány extrém példát említve: kizárólag a wc-n keresztül történő bejutás a hálószobába a nappaliból; konyhából direktben a wc-be történő közlekedés lehetősége; külön közlekedő beiktatása nélküli a lakószobákon történő átközlekedés lehetősége; hálószoba ablak nélkül, mert úgy is csak aludni fogok benne stb. Ha ezeken sikerül konszenzussal túljutni és az alaprajzi elrendezésben megállapodni, akkor a következő lépésben, az épület térbeli, szerkezeti, ill. külső megfogalmazása következik, itt fontos megemlíteni a településkép védelméről szóló helyi rendeletet, melyet minden településnek el kellett készítenie 2017-19 évek között. Ez meghatározza, hogy egy-egy város, vagy község valamely területén, milyen méretű, arányú, tetőidomú, ablakosztású, szín és anyaghasználatú épület építhető. Ezek mindenképp betartandók, hogyha valaki engedélyt szeretne kapni a tervezett építési tevekénységére. Ha már a homlokzat is kialakult, akkor ezt 3d digitális modell és fotórealisztikus látványok formájában mutatom be ügyfeleimnek, - animációt is tudok készíteni, de még nem élt ezzel a lehetőséggel egyik megbízó sem. A tervek megrendelői elfogadását követően az általában kötelező, de településenként változó előírás szerint a település/önkormányzat főépítésze részére készítünk konzultációs tervcsomagot, mely az eddig elkészített terveket és műszaki leírást jelenti. Időben ez a tervezés kezdésétől számított 2-3 hetet jelent. Amennyiben a neki átadott tervek alapján kialakított főépítészi állásfoglalást jegyzőkönyv formájában megszereztük, ezután történik a tervek továbbítása a társtervezők részére. Alap esetben amikor az ügyfél nem rendeli meg a kiviteli terveket csak az egyszerű bejelentési dokumentációt, akkor a gépész és elektromos tervező leírást készít az épületben működő gépészeti és elektromos rendszerről. Minden esetben javaslom a szakági kiviteli tervek készítésének megrendelését, mert ezek tartalmazzák a pontos anyagmennyiségeket, minőségeket és a házon belüli nyomvonalakat, ezáltal lehet majd elszámolni a kivitelezővel ill. előtte egyáltalán összehasonlítani az árajánlatokat. Ha ezek nem állnak rendelkezésre, akkor a megbízó teljesen kiszolgáltatja magát a kivitelezőnek, nem lesz egzakt módon számon kérhető az elvégzett munka értéke.

Az egyszerű bejelentéshez szükséges szakági munkarészek és az ezek eredményeként pontosításra kerülő építésztervek elkészítési ideje további 2-3 hetet vesz igénybe. A dokumentációt ETDR rendszeren keresztül benyújtom, és a hatóság által ellenjegyzett dokumentáció alapján a kivitelezés a benyújtástól számított 15 nap letelte után megkezdhető az építési tevékenység. Az egész folyamat ügyfél döntési képességtől és a ház nagyságának mértékétől függően az egyszerű bejelentési dokumentációjának elkészítésének tervezés megkezdésétől számított átfutási ideje 1-4 hónap.

2016-tól hazánkban lakóépület építésének engedélyeztetése ún. egyszerű bejelentési dokumentáció benyújtásával valósulhat meg. Ez az építkezést megelőzően min. 15 nappal nyújtandó be digitális felületen a hatóság részére. Magyarország kormánya a bürokrácia csökkentésére hivatkozva vezette be ezt a rendelkezést, kivéve a lakóépületeket az építési engedélyezési eljárásból. Ez az eljárás már az Építésfelügyelet illetékességébe tartozik, amely a kivitelezés ellenőrzésével és az építésügyi bírságok meghatározásával foglalkozik többek között. Az új szabályozásnak köszönhetően az építési hibák vagy az abból eredő károk felelőssége kizárólag a megbízóra és a tervezőre hárulnak, ennek egyik hátránya, hogyha hiba történt menet közben, akkor csak a használatbavételi – jelenlegi nevén hatósági bizonyítvány - eljárásnál derül ki, ami bontással és büntetéssel jár, ezért már a kezdetektől komoly mértékű a tervező felelőssége.

A benyújtandó tervi munkarészek az építész terveket jelentik, a hozzá tartozó statikai igazoló számításokkal és tervekkel, valamint a gépészeti és elektromos rendszerleírásokkal az energetikai számításokkal és a megújuló energiahasznosítási vizsgálattal. Bővebb jogszabályi háttér innen érhető el:

Ha egy mondatban kellene megfogalmazni közérthetően, akkor azt mondanám, hogy az építtetőnek a hatóság részére bemutatott tervdokumentáció, amely a „mit” és „hova” kérdésre válaszol, azaz mit szeretne és hova építtetni.

A lakóépületeken kívüli kategóriákat érintő beruházások -pl.: nyaraló, üdülő, szálláshely és egyéb épület - esetén a jelenlegi kormányzati szabályozás szerint csak építési engedély birtokában lehet építési tevékenységet folytatni. Az építési engedélyhez építési engedélyezési tervdokumentációt szükséges benyújtani a települések Kormányhivatalaiban működő Építésügyi Hatóság részére. Minden település saját helyi rendeletben ún. Helyi Építési Szabályzatban rendelkezhet, hogy az illetékességi területén belüli belterületi és külterületi telkekre milyen beépítési paramétereket határoz meg, mely előírásoknak a benyújtott engedélyezési tervben foglaltaknak meg kell felelni. Az építési engedélyezési terv építész munkarészeit a település főépítészével szükséges egyeztetni településképi véleményezési eljárás, vagy speciális esetekben területileg illetékes tervtanácsi bizottság alátámasztó véleményének megszerzése útján. A településképi vélemény csatolása szükséges az ETDR rendszerbe felöltött és benyújtott dokumentáció mellé. A jogszabály meghatározza, hogy az építész munkarészen kívül adott esetben milyen szakági munkarészek készítése és benyújtása kötelező a hatósági engedély megszerzéséhez úgy, mint pl.: geodéziai felmérés, talajmechanikai szakvélemény, tartószerkezeti, gépészet, elektromos, tűzvédelmi és tűzrendészeti, konyhatechnológiai, akusztikai, környezetvédelmi tervfejezetek. Bővebb információ az alábbi linken érhető el:

A fenti analógiából kiindulva a „hogyan” kérdésre válaszol a kivitelezőnek és a hatóságnak egyaránt. Olyan építési tevékenységek esetén, ahol a jogszabály építési engedély megszerzését írja elő, az engedély megszerzését követően az építési tevékenység kizárólag kiviteli tervek birtokában végezhető. Sajnos a lakóépületek engedélyeztetését kivették az építésügyi hatósági eljárások közül, ezért a kiviteli terv készítésének előírása családi házakra nem vonatkozik, mégis erősen javasolt, mert a jogszabály által kötelezően előírt egyszerű bejelentési tervdokumentáció részletessége sok esetben nem hordoz elegendő információt, amiből a kivitelező nagy biztonsággal megtudná építeni a házat. Az a tapasztalt kivitelezői gárda, amely engedélyezési szintű tervek alapján nagy biztonsággal meg tudott építeni egy-egy házat már kiöregedett, és az utóbbi 20 év technológiai fejlődése, és ezáltal új építésitechnológiák megjelenése, vagy a meglévők bonyolultabbá válása (pl.:nyílászárók Ral típusú szigeteléssel történő beépítése) továbbá az energetikai előírások szigorítása miatt indokolt lenne, hogy az építtetők kötelezve legyenek kiviteli tervek megrendelésére is. Az egyes épületszerkezeti csomópontok megoldása nem a kivitelező feladata lenne általános esetben, hanem a tervezőé, de sajnos az esetek túlnyomó többségében magán beruházások esetén a tervező erre megbízást nem kap.

A jogszabályi háttere itt olvasható: